부동산 정보] 부동산 공급 지표 중심 분석의 오류

새로운 부동산 책을 보다가 부동산 해석에 대한 새로운 글을 보게 되어, 스스로 공부도 하고 부동산을 공부하시는 모든분들에게 이런 관점으로 분석하는 글이 있다는 점들 전달하고 싶어 글을 남긴다.

지난 몇년간 수도권 지역의 끝없는 상승세가 이어지면서 인터넷과 TV 뉴스를 뜨겁게 달구었던 기사는 수도권 아파트의 공급 부족이었다. 특히, 서울의 아파트 공급 지표 통계를 인용하며, 조만간 공급 부족이 심화되어 경기가 회복된다면, 다시한번 상승세를 이어갈꺼라는 글도 보이곤 했는데, 이 공급 부족이라는 말은 맞지 않다고 한다.
공급 지표를 믿으면 안된다니... 부동산을 공부하시는 분들에게는 놀라운 이야기가 될 것 같다. 사실 나처럼 부동산 공부를 오래하지 않았던 사람이라면 정말 새로운 접근 방법이라고 생각하게 될 것이다. 우리가 그동안 아파트를 선별할 때 무엇부터 했는데... 검색 지역의 평균 수요와 함께 우선적으로 보는게 공급 지표 즉 입주 물량이 아닌가?

하지만 놀랍게도 부동산 지인, 아실, 호갱노노 등, 부동산을 공부하는 사람이라면 밥 먹듯이 드나다니는 유명 부동산 인터넷 사이트에서 공급하는 향후 몇년간의 입주 물량에 대한 통계 자료는 엉망이고, 가격을 좌우 해온 결정적인 요인으로 보기 힘들다고 한다.

공급 물량이 집값을 좌우하는게 맞는가?

물론 주택 공급에 대한 부분은 부동산 시장에서 중요한 사항이다. 다만 과거의 데이터와 집값을 비교해보면 놀랍게도 다른 트렌드를 볼 수있다고 한다. 과거 이명박정부 시기에는 수도권의 집값이 약세였는데 오히려 착공 및 입주 물량이 적었고, 무주택자를 힘들게 했던 부동산 상승세가 강했던 문재인정부 때는 오히려 착공 및 입주 물량 뿐만 아니라 준공 물량도 상당히 높은 수준 이었다고 한다.

국토교통부에서 제공하는 준공물량을 참조하게 되면, 이명박정부(집값 하락 시기)에는 서울 3.4만호,
문재인정부(폭등 시기)에는 서울 4.5만호로 숫자만 보아도 우리가 생각한 공급 지표에 대한 해석이 무엇인가 잘못되었다는 것을 알 수 있다.

내가 지금까지 했던 부동산의 분석의 방향과는 전혀 다른 데이터의 해석이 나왔고, 나도 모르게 공급 지표는 고정관념처럼 당연히 봐야만 하는 지표라고 생각하고 보고 있었는데, 이 때까지 단 한번도 비판적 사고를 하지 않았던 내 자신이 부끄러워졌다. 인허가, 착공, 준공 등과 같은 데이터는 언제든지 찾을 수 있는 데이터였는데, 그냥 뉴스에서 나오는 이야기와 책에서 이야기 하는 이야기를 진리인 것 처럼 받아 들이고 있었던 것이다.

왜 이렇게 공급 지표에 오류가 있는지 그 배경을 조금 더 알아 보도록 하자

공급 지표 오류의 배경

우선 아파트를 준공하기 까지의 과정을 한번 보자. 아파트를 사람들에게 공급하기까지 ① 인허가 ② 분양 ③ 착공 ④ 준공 ⑤ 입주의 과정을 거친다. 가끔씩 인허가 데이터를 가지고 공급에 대한 논의를 하는 사람들도 있는데, 이는 잘못된 분석 방법이다. 왜냐하면 인허가를 하더라도 준공까지의 기간은 건설사 마다 제각각이고, 사업성이 낮다고 판단되면 건설사에서 포기하는 경우도 있기 때문이다. 그리고 인허가를 하더라도 분양까지 기간을 길게 잡는 경우도 있기 때문에 인허가 정보만으로는 공급 지표라고 보기는 어려우므로 이 부분은 참조하도록 하자.

아까 말했던 것처럼 우리나라에서는 ①부터 ⑤까지의 과정이 일반적인 아파트의 공급 과정 순서였는데, 공급에 대한 예측을 어렵게 만든 제도인 분양가 상한제가 2005년부터 시행되면서 공급 과정 순서에 변화가 생기기 시작했다.

분양가 상한제란 분양가를 산정할 때 건축비에 택지비를 산정하고 그 가격 이하로 분양하게 하는 제도이다. 건설사 입장에서는 착공이후 분양을 늦출수록 택지비나 자재비의 인플레이션을 적용할 수 있어서 가격을 높이 받을 수 있다보니, 기존의 분양이후 착공이라는 순서가 착공 이후 분양 순서로 바뀌게 되었다. 둔촌 주공 미분양 사태도 이것 때문에 발생한 것으로 볼 수 있을 것 같다.

보통 우리가 보는 어플의 통계 수치는 분양 물량을 기준으로 산정한 수치로, 착공에 대한 부분은 언급이 되어 있지 않은 경우가 많다고 한다. 그래서, 서울의 공급 부족이라는 뉴스를 보도하는 언론에서는 분양 물량을 기준으로만 확인을 하고 보도하는 경우가 많고, 착공 물량은 전혀 고려하지 않고 있는 상황이다. 그럼 문재인정부 시기에 과거 대비 착공(이명박정부 대비 수도권에 2.5배 수준)이 많이 일어났다고 하는데, 이 물량은 과연 서울 및 수도권에 어떤 영향을 주는 것일까? 우리가 지금 집을 사는 것이 맞을까?

투자를 하려면 다양한 관점의 공부가 필요하다.

부동산 주요 서적들을 읽으면, 적어도 수십권의 책을 읽고 투자를 하라고 이야기한다. 나도 몇개의 아파트와 오피스텔을 샀는데, 요즘 가격이 떨어지고 있어서 걱정이 이만 저만이 아니다. 너무나도 당연했던 이야기가 당연한 이야기가 아니다라는 것을 느낀 지금에서는 내가 투자를 제대로 하고 있는지 의문이 들기 시작했다.

부동산 책들이 너무 다들 똑같은 이야기들만 하고 있던터에 새로운 관점의 글을 봐서 부동산 공부가 조금 더 재미있어진 것 같다. 다음번 글에는 오늘 남겼던 공급 지표에 대한 데이터를 가지고 어떤 Implication을 뽑을 수 있는지 확인해 봐야겠다.